Tips & Trix

Hervorming van de registratierechten

Het nieuwe systeem dat door de Vlaamse regering werd goedgekeurd houdt een omzetting in van de bestaande gunstregimes van het klein beschrijf en de diverse abattementen tot een eenvoudig verlaagd tarief van 7% voor de aankoop van de gezinswoning. Dit betekent dat er geen onderscheid meer gemaakt zal worden op basis van het kadastraal inkomen van het onroerend goed in kwestie. Ook de verschillende abattementen zullen verdwijnen. Het nieuwe tarief zal enkel gelden voor bestaande woningen, niet voor bouwgronden. Ook een gebouw dat pas na de uitvoering van andere dan normale herstelling- en onderhoudswerken kan dienen voor bewoning zal beschouwd worden als een bouwgrond. Het nieuwe tarief is van toepassing indien de kopers noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond in volle eigendom hebben. Het moet bovendien om een zuivere aankoop van de volle eigendom van de woning gaan. De kopers moeten zich binnen de 2 jaar inschrijven in het bevolkingsregister op het adres van de woning. Voor alle aankopen die niet voldoen aan het nieuwe tarief wordt het algemene tarief van 10% geheven.

Vrijstelling voor bescheiden woningen voor de eerste schijf van 80.000 euro. Met de invoering van het nieuwe systeem wordt eveneens het klein beschrijf van 5% afgeschaft. Dit betekent dat het KI niet langer als criterium zal gelden om een voordeliger tarief te kunnen toepassen. Voor woningen van minder dan 200.000 euro wordt de eerste schijf van 80.000 euro vrijgesteld. Dit betekent een vermindering van 5.600 euro. Voor de centrumsteden en de Vlaamse Rand wordt het grensbedrag waarbij men recht
heeft op een rechtenvermindering verhoogd tot 220.000 euro om een extra ondersteuning te bieden aan wonen in stedelijk gebied of de Rand. In deze gebieden liggen de vastgoedprijzen vaak ook een stuk hoger.

Verlaagd tarief van 6% voor ingrijpende energetische renovaties. Naast het nieuwe tarief van 7% kan wie de intentie heeft om een ingrijpende energetische renovatie uit te voeren binnen de 5 jaar na aankoop van een woning, genieten van een verlaagd tarief van 6% registratierechten. Dit kan een renovatie zijn van de volledige verwarming, isolatie van minstens 75% van de buitenschil, dubbel glas, …

Verhuur aan sociaal verhuurkantoor: tarief van 7%. Wanneer je een kwaliteitsvolle woning binnen de 3 jaar na de aankoop verhuurd via een sociaal verhuurkantoor voor een periode van minstens 9 jaar kan je eveneens genieten van het 7% tarief. Op deze manier wil de Vlaamse regering het aanbod op de huurmarkt versterken met
kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen.

 

EPC

Een energieprestatiecertificaat (EPC) geeft aan hoe energiezuinig een gebouw is. Het is verplicht bij verkoop en verhuur van woningen en voor bepaalde openbare gebouwen. Van zodra een woning (huis, appartement, serviceflat, studentenkamer, ...) te koop of te huur is, moet de eigenaar het EPC kunnen voorleggen.  ImmoTrix regelt dit graag voor u.

 

De Elektriciteitskeuring

Wat is een elektriciteitskeuring?

Residentiële elektrische installaties (woningen, appartementen, etc.) dienen regelmatig te worden gekeurd, waarbij wordt gecontroleerd of aan de regels, opgelegd door het AREI, is voldaan. (Algemeen Reglement Elektrische Installaties)

De keuring van de huishoudelijke elektrische installatie heeft tot doel de veiligheid te verhogen, en de kans op lichamelijk letsel of brand door een slecht werkende installatie tot een minimum te herleiden.

Dit attest krijgt men enkel indien de elektrische installatie door een erkend expert is gekeurd. (top)

Wanneer is een elektriciteitskeuring verplicht?

De keuring is verplicht voor alle elektrische installaties in de drie gewesten Vlaanderen, Wallonië en Brussel in dienst gesteld vóór 1 oktober 1981:
bij belangrijke wijzigingen of uitbreidingen

bij iedere overdracht van eigendom na 1 juli 2008, waarvan de elektrische installatie niet gedekt is door een gelijkvormigheidsverslag gebaseerd op het Algemeen Reglement op Elektrische Installaties (AREI).
Voor de installaties of deel van de installatie in dienst gesteld na oktober 1981:
gelijkvormigheidscontrole van een nieuwe installatie
bij belangrijke wijzigingen of uitbreidingen
bij iedere aanvraag tot verzwaring van de aansluiting
nadien is een periodieke controle uit te voeren om de 25 jaar
Sedert 1 juli 2008 is een keuringsattest van de elektrische installatie wettelijk verplicht bij elke verkoop van woningen of appartementen waarvan de elektrische installatie in dienst is gesteld vóór 1 oktober 1981.

Een wooneenheid bevat een leefruimte, een toilet, een douche of bad, keuken of kitchenette. M.a.w. huizen, appartementen, sociale woningen, studio's, studentenhomes, serviceflats, vakantiehuizen, enz. worden als wooneenheden beschouwd, waarvoor dus een elektriciteitskeuring bij verkoop verplicht is.
Deze keuring is dus niet noodzakelijk bij verkoop van hotels, restaurants, kloosters, hospitalen, onderwijsinstellingen, enz, aangezien deze niet als wooneenheden beschouwd worden. (top)

Hoelang is een positief verslag geldig?

Een positief keuringsverslag is 25 jaar geldig, voor zover geen belangrijke aanpassingen aan de installatie worden doorgevoerd. De vervaldatum staat duidelijk op het attest vermeld.

Wanneer de installatie wordt afgekeurd, hetgeen vaak gebeurt bij oudere installaties, is het de plicht van de verkoper om in de authentieke akte de verplichting voor de koper te doen vermelden om zijn identiteit en de datum van de officiële akte van verkoop schriftelijk mee te delen aan het erkend organisme dat het controleonderzoek van de elektrische installatie heeft uitgevoerd.

Het is de plicht van de koper om, afhankelijk van de inbreuken, binnen de 12 of (meestal) 18 maanden na de keuring de installatie te laten aanpassen om de aangegeven inbreuken te verhelpen, en een herkeuring te laten uitvoeren. Deze nieuwe keuring mag niet uit het oog worden verloren om latere discussies met de verzekeringsmaatschappij, bij eventuele schade door bvb kortsluiting, te vermijden.

De datum waartegen de nieuwe keuring moet uitgevoerd worden is terug te vinden op het keuringsverslag. De herkeuring mag door een ander keuringsorganisme gebeuren dan het organisme dat de eerste keuring uitvoerde. Indien er tijdens het nieuwe controleonderzoek vastgesteld wordt dat er nog steeds overtredingen overblijven, dan wordt de Federale Overheidsdienst Energie hiervan ingelicht. (top)

Wanneer moet het keuringsattest aanwezig zijn in geval van verkoop?

Het keuringsverslag moet beschikbaar zijn op het ogenblik van het ondertekenen van de notariële akte. De notaris(sen) zullen de aanwezigheid ervan controleren. Bij het ontbreken van het document zal de verkoop opgeschort worden tot de keuring uitgevoerd werd. (top)

Van wie is de elektriciteitskeuring ten laste?

De eigenaar van het gebouw dient de keuring aan te vragen. In geval van verkoop dient de verkoper op zijn kosten de inspectie te laten uitvoeren. Het staat koper en verkoper natuurlijk vrij om hierover onderling andere afspraken te maken. (top)

Wat is de prijs van een elektriciteitskeuring?

Wij hanteren een vaste prijs per installatie (per meterkast). Geen meerprijs wanneer de keuring langer duurt dan 1 uur. Geen meerprijs wanneer geen plannen aanwezig zijn. Keuringen worden indien nodig ingepland binnen de 5 werkdagen.
Herkeuringen waarbij het oorspronkelijk attest door ons kantoor werd afgeleverd genieten een korting van 10% op voorwaarde dat de bestelling via deze site werd aangevraagd. 

Wat bij verkoop en afbraak of volledige renovatie?

Wanneer de koper de woning gaat afbreken of de installatie volledig gaat vernieuwen is geen keuring noodzakelijk. De verkoper is dan verplicht in de authentieke akte te doen vermelden dat de koper de Overheid (Algemene Directie Energie) schriftelijk moet informeren van de afbraak van het gebouw of van de volledige renovatie van de elektrische installatie. De Overheid maakt aan de koper een dossiernummer over en verzoekt hem een positief controleverslag toe te zenden van zodra de nieuwe elektrische installatie in gebruik wordt genomen. (top)

Zijn schema′s en plannen verplicht?

Een ééndraadsschema en situatieplan is verplicht aanwezig te zijn op het moment van keuring. Zoniet zal dit aanleiding geven tot een inbreuk. Contacteer ons voor de nodige reglementering hieromtrent en voorbeelden van schema′s. (top)

Wat als de woning wordt doorverkocht?

Wanneer een woning wordt gekeurd en inbraken worden vastgesteld, wordt een tijdelijk keuringsattest opgesteld met een geldigheid van 12 of 18 maand. Wanneer binnen deze periode de woning wordt doorverkocht, dient door de eerste koper voor het verlijden van de tweede verkoopsakte, de installatie te worden aangepast en te worden herkeurd, behalve wanneer een akkoord wordt gevonden met de tweede koper en dit aldus in de verkoopsakte wordt vermeld. (top)

Wat bij een schenking?

De publicaties van de Overheid zijn enigszins verwarrend. Enerzijds geven de informatiebrochures aan dat een keuring verplicht is bij elke overdracht van eigendom. Daarentegen is het Koninklijk Besluit van 25 juni 2008 duidelijk: het toepassingsdomein wordt enkel beperkt tot verkoop van wooneenheden. Alle andere wijzen van overdracht van eigendom zullen in een latere fase worden geregeld. Schenking van een woning valt dus voorlopig niet onder het K.B. en een elektriciteitskeuring is dus niet verplicht. (top)

Wat bij de verkoop van een wooneenheid in mede-eigendom?

Als de wooneenheid (appartement, studio) deel uitmaakt van een mede-eigendom is het keuringsattest enkel verplicht voor de privatieve delen.
Voor garages, parkings, berg- en andere ruimten die deel uitmaken van een wooneenheid, maar waarvan de elektrische installatie wordt gevoed via een elektriciteitsmeter op naam van de mede-eigenaars of van de vereniging van mede-eigenaars is het keuringsattest niet noodzakelijk.

Is een elektriciteitskeuring verplicht bij de verhuur van een woning?

Bij verhuur dient geen elektriciteitsattest te worden voorgelegd. Volgens de Vlaamse Wooncode moeten woningen uitgerust zijn met een voldoende en veilige elektrische installatie voor de verlichting van de woning en het veilige gebruik van elektrische apparaten. Een keuring is dus wel aangeraden. (top) 

Kan een verkoop doorgaan met een negatief elektriciteitsattest?

Het resultaat van het controleverslag kan geen verkoop verhinderen. De verkoper voldoet aan zijn wettelijke verplichting wanneer de authentieke akte de datum van het keuringsverslag opneemt en vermeldt dat het proces-verbaal overhandigd is aan de koper. De verkoop kan dan gewoon plaatsvinden, zij het allicht tegen een lagere prijs wegens het niet in orde zijn van de elektrische installatie.

In het geval van een negatief verslag is de verkoper wel verplicht om zijn identiteit en de datum van de akte van verkoop schriftelijk mee te delen aan het erkend organisme dat het controleonderzoek van de elektrische installatie heeft uitgevoerd. De koper zal in dat geval binnen de 18 maanden, te rekenen vanaf de datum van de akte van verkoop, een erkend keuringsorganisme moeten aanstellen voor een nieuw controleonderzoek om na te gaan of de gebreken aan de installatie verdwenen zijn.

Als echter tijdens een keuring een gevaarlijke toestand wordt vastgesteld, moet onmiddellijkaan de inbreuk worden verholpen. Indien dit niet wordt gedaan, wordt de FOD Economie verwittigd door het erkend organisme.

Wanneer en door wie moet een herkeuring worden uitgevoerd?

Indien de keuring werd uitgevoerd onder artikel 276bis (verkoop van een wooneenheid waarvan de elektrische installatie dateert van voor 1981), dan kan de herkeuring uitgevoerd worden door om het even welk controle-organisme. De herkeuringstermijn bedraagt 18 maand na ondertekening van de akte.

Indien de keuring werd uitgevoerd onder artikel 271 (periodieke controle van een installatie die ooit reeds gekeurd werd), dan moet de herkeuring in principe uitgevoerd worden door hetzelfde controle-organisme. De herkeuringstermijn bedraagt hier 1 jaar na datum van initieel onderzoek.
Op de keuringsverslagen die wij afleveren staat steeds duidelijk aangegeven door wie en binnen welke termijn de herkeuring dient te gebeuren. (top)

Wat wanneer de herkeuring niet binnen de termijn van 12 of 18 maand kan uitgevoerd worden?

Als de nieuwe eigenaar niet binnen de aangegeven termijn van 12 of 18 maand de herkeuring kan laten uitvoeren, omdat bijvoorbeeld de verbouwingswerken niet klaar zijn, dient de eigenaar een verlenging aan te vragen bij FOD Economie, K.M.O., Middenstand en Energie, Vooruitgangstraat 50, 1210 Brussel, tel.(gratis nr.): 0800 120 33, info.eco@economie.fgov.be

 

Jouw woning ook verkopen/verhuren? Contacteer ons